Вторичное жилье как объект инвестиций, или «лучше синица в руках, чем журавль в небе»

Большинство людей желают решить вопрос, связанный с приобретением недвижимости. Как бы там ни было, но жильё на вторичном рынке пользуется большим спросом, чем новостройки. И это легко объяснить: типов жилья на вторичке гораздо больше, чем на первичном рынке. Здесь всегда можно подыскать квартиру, стоимость которой будет ощутимо меньше в сравнении с квартирой в новом доме.
Руководитель «Информационного центра недвижимости», экономист - Хамракулов Анвар Мирзоевич поможет нам разобраться в вопросах, связанных с приобретением жилья на вторичном рынке.
- Анвар Мирзоевич, лет семь назад квартирный вопрос был более понятен населению. Затем появившиеся в большом количестве новостройки снизили цены на недвижимость в Душанбе. А что сегодня представляет собой вторичное жильё как объект инвестиций?
- Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный рынок. Первичный рынок – это различные новостройки, т.е. Это недвижимость, которая ещё не состоялась как собственность или квартиры в новостройках, которые уже имеют свидетельство на право собственности, но они ни разу не продавались другому лицу. Вторичный рынок - это недвижимость, которая проходила процедуру государственной регистрации собственности хотя бы один раз.
- Какие преимущества у вторичного жилья?
- Вторичное жильё имеет более стабильный рынок и более широкий выбор. Покупатель может подобрать для себя наиболее лучший вариант. Также неоспоримым преимуществом является возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. На вторичном рынке возможны различные операции с недвижимостью: прямая продажа, обмен, использование её в качестве залогового имущества и др. Но главный плюс вторички - это развитая инфраструктура района. Здесь имеются поблизости все необходимые магазины и учебные заведения, постоянно курсируют маршрутные автобусы, имеются придомовые территории. В большинстве своем вторичное жилье продается с ремонтом, а это позволяет, что называется, купить и сразу въехать.
- Что вы можете сказать о минусах приобретения такого жилья?
- В первую очередь – это изношенные внутридомовые инженерные системы отопления, водоснабжения и канализации. Даже если продавец поменял трубы и батареи в квартире, то подводящие коммуникации в старых домах всё равно сильноизношены. Отсюда постоянные перебои с водоснабжением, электричеством, отоплением. К тому же у соседей сверху трубы и радиаторы могут быть старыми, что не исключает прорывов, и, следовательно, затопления купленного жилища. Старую квартиру постоянно надо поддерживать в хорошем состоянии, а это недёшево.
- Какие предложения на душанбинском вторичном рынке?
- Историческая застройка Душанбе включает в себя несколько этапов. Было несколько проектов, по которым строили жилые дома.Первый проект – это финские каркасные дома, которые начали строить с 1928 года. Дома были построены из облегченных материалов: есть основа, а внешние и межкомнатные стены сделаны из щитопанельных материалов. Внешние стены могут быть и кирпичными. Внутри щита может быть утеплитель. Дома эти двух- и трехэтажные, теплые, комнаты большие, высокие потолки, имеют все коммуникации.
- Почему их называют финскими?
- Технология строительства была из Финляндии. Для климатических условий Таджикистана это была приемлемая технология строительства.
- Какой был следующий проект строительства?
- С 1948 по 1963 год в Душанбе стали строить так называемые «сталинские» дома. Дома двух- и трехэтажные, полностью из кирпича, с толстыми стенами, высота потолков: 3 -4 м. Это полногабаритные квартиры с большими площадями и раздельными между собой комнатами. Технология постройки стен в два с половиной кирпича использовалась длительное время, такие конструкции могут простоять более 100 лет.У кирпича есть еще одно преимущество: он отлично поддерживает микроклимат в помещении, из-за чего летом в кирпичных домах не жарко, а зимой не так холодно, как в панельных. Также кирпич считается едва ли не самым экологически чистым материалом
Вообще, нужно сказать, что зачастую такие квартиры строились именно в центральных районах города. Раньше это жильё считалось элитным за счёт площади, месторасположения и комфортабельности всех помещений. В те далёкие времена такую недвижимость могли себе позволить лишь советская элита, научная интеллигенция и видные представители искусства. Считаю, что сегодня такие дома недооценены по достоинству на рынке недвижимости. Они до сих пор являются наиболее востребованными на вторичном рынке Душанбе.
- Что вы можете сказать о «хрущевках»?
- С 1957 до 1973 года жильё строилось рекордными темпами и в огромном количестве, преследовав одну основную цель: обеспечить как можно быстрее и как можно большее количество городского населения жильем. Квартиры такого типа называются «хрущевками». Они имеют небольшой метраж, неудобную планировку, совмещенные комнаты, совмещённые ванную и туалет, маленькие коридоры и кухню. Высота потолков: 2,50 м, балконы – редкость, а если и попадаются, то они малы по площади. Единственным реальным преимуществом данных домов являются кирпичные стены, которые в отличие от панельных обеспечивают лучшую тепло и звукоизоляцию. «Хрущёвки» хороши для малосемейных и молодоженов.
Следующим проектом строительства были кирпичные дома улучшенной планировки. Период строительства: 70 -80 годы. Из построек советского периода эти дома отличаются улучшенной планировкой, большими, по сравнению с «хрущевками», площадями, использованием самых современных на тот период постройки, материалов и технологий. Четырехэтажные дома, высота потолков: 2,65 — 2,75 м.
С конца 70-х и до начала 90-х годов продолжалось мощное панельное строительство.Заводы ЖБК в Душанбе (железо- бетонных конструкций) обслуживали строительство многих микрорайонов Душанбе. Почему дома называют панельными? На ЖБК делали оснастку, заливали её бетоном или керамзитобетоном, готовые стены и потолки в виде панелей собирались как коробка. В то время это была новая технология быстрого строительства. Высота потолков в таких квартирах до 2.7 метров, имеются большие лоджии или балконы. Все комнаты изолированы друг от друга, а кухни имеют маленькую площадь – около восьми-девяти кв. М. У них есть общий минус – места соединения панелей. Они больше всего подвержены воздействию атмосферы: втягивают влагу и сырость.
- Какие цены на вторичное жильё?
- Цены на вторичное жильё сильно зависят от цен на первичном рынке. В ближайшее время именно первичный рынок недвижимости будет определять стоимость вторичного жилья. Возможностей для выбора в Душанбе достаточно, нужно всего лишь тщательно и серьезно подойти к решению вопроса покупки комфортного жилья.

Насиба Хамидова 12 апр.