Цены на квартиры в Душанбе
Цены на жильё будут расти, но постепенно…
Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка»? Прогноз эксперта.
Доступ к жилью – один из важнейших факторов жизнеобеспеченности населения. В Душанбе с каждым днем растет число новостроек, жилищная проблема в столице медленно, но улучшается. О вопросах, связанных с недвижимостью в Душанбе, расскажет руководитель Информационного Центра Недвижимости, экономист - Хамракулов Анвар Мирзоевич.
- Повлиял ли мировой финансово-экономический кризис на цены на недвижимость?
- Мировой кризис не мог у нас не повлиять на рынок недвижимости. С начала экономического кризиса денег на этом рынке стало заметно меньше. Надо ещё учитывать, какая недвижимость имеется в виду.Классификация на рынке недвижимости такова: жилые объекты и объекты нежилого значения, то есть недвижимость коммерческая и социально-бытового назначения. Сейчас сохраняется большое предложение на рынке нежилой недвижимости. Это связано с тем, что три года назад, в связи с кризисом, большое количество представителей малого и среднего бизнеса в стране вынужденно закрыли свои предприятия (магазины, химчистки, автосервис и т.д.).Но сейчас деловая активность заметно повышается. Появляется интерес к приобретению коммерческой недвижимости.
- То есть сейчас выгодно покупать объекты нежилого значения?
- Три года назад, как я уже отмечал, в связи с кризисом цены в этом сегменты заметно снизились, но с конца 2016 года и по настоящее время, темпы роста цен на коммерческую недвижимость уже выше, чем на жилую. В данное время благодаря усилиям правительства происходит оживление экономики, стало расти количество рабочих мест и количество новых предпринимателей. Импорт у нас, по оценкам экспертов, сократился на 600 млн. Сомони, средний и малый бизнес стал активно работать. Свои накопления люди стараются вложить чаще в недвижимость.
- Какова сегодня средняя стоимость жилой недвижимости в столице?
-С октября 2016 года стал ощущаться рост цен. На сегодняшний день цены на вторичном рынке города Душанбе ориентировочно составляют от 500-600 долларов за 1 кв.м. В новостройках в центре города Душанбе в зависимости от этажа и степени готовности нового дома - от 480 долларов за 1 кв.м., но это без ремонта и отделки. В микрорайонах цены на вторичное жильё ещё ниже – от 450-500 долларов за кв.м, в новостройках – от 320 долларов за кв.м.
- Насколько сейчас доступны квартиры в новостройках Душанбе?
- По сравнению с Россией и такими столицами, как Бишкек, Астана они у нас вполне доступны.
- Многие относятся с недоверием к новостройкам, предпочитая покупать вторичное жильё.
-Строительные нормативы и технические стандарты строящегося жилья повсеместно сохраняются и контролируются руководством города. Есть официальные данные, что в прошлом году при землетрясении в 6 баллов ни одна новостройка не была повреждена.
- Какие предложения на рынке жилья наиболее востребованы?
- Наиболее востребовано жильё на вторичном рынке, и это происходит потому, что у людей сохранились сомнения по поводу возможного завершения строительства жилья. Новое руководство города разобралось в ситуации на рынке недвижимости, и уже принимаются соответствующие меры, которые позволят решить в скором времени эту проблему.
- Разделив среднюю стоимость небольшой квартиры на среднегодовой доход семьи, можно определить, сколько лет понадобится на приобретение недвижимости. Получается, что для многих иметь собственное жильё нереально. Есть ли какая-то надежда в этом вопросе для средней таджикской семьи?
- Всё зависит от накоплений. Для средней семьи это может составить от 10 до 20 лет.
- Оправдала ли себя система соинвестирования?
- Договор о долевом участии, то есть документ о соинвестировании заключается между покупателем и застройщиком. Покупатель платит определенный первоначальный взнос за строящееся жильё. Остальная часть взносавыплачиваетсядо конца строительства дома. Инвесторы либо с помощью средств долевого участия – соинвестирования, либо своими средствами завершают строительство. В решении Хукумата города, которое выдаётся застройщику, указывается срок окончания строительства. Многие приобрели новое жильё на таких условиях.
- Как покупается жильё по ипотеке?
- Покупка жилья с помощью ипотеки выгодна. Но в Таджикистане пока нет полноценной ипотеки. Ипотека, то есть покупка в рассрочку, распространяется только на готовые дома.При устойчивой зарплате можно обратиться в банк за кредитом.Допустим, вы можете оплатить взнос за жильё в размере 40%.При предоставлении в банк справки о зарплате открываете в банке ипотечное кредитование на оставшиеся 60 %. Представитель банка изучает документы продавца квартиры, открывается счет на имя продавца, на который вносятся ваши 40% и 60% банка. Вы становитесь собственником квартиры и выплачиваете кредит банкуот 10% в год в определенный ипотекой срок. Есть ипотеки на 5, 10, 12 лет. Банк оставляет документы на квартиру в качестве залогового имущества.Каждый банк стремится к открытию услуг по ипотеке. Ипотеку имеют «Амонатбанк», «Спитамен», «Эсхата», «Ориёнбанк», «Первый микрофинансовый банк».
- Какие факторы влияют на стоимость жилья?
- Расположение дома, качество строительства, этажность, близость транспортных коммуникаций, экология. Развитие экономики, активный частный бизнес являются важными факторамироста стоимости жилья. Люди стараются вкладывать свои накопления в недвижимость. Мой прогноз такой: в этом году цены на жильё будут расти, но постепенно, а активный рост должен начаться с конца мая.
- Какие факторы влияют на спрос жилья?
- Спрос на жильё определяется объёмом денежных средств на этом рынке. Спрос должен обеспечиваться платежом, это называется платёжеспособный спрос. Он стал повышаться. Это связано с появлением дополнительных денег на рынке жилья. Раньше основными источниками средств были денежные переводы из России: до кризиса - 4,5 млрд. Дол.,во время кризиса – 2,5 млрд. Дол. В 2016 году объем денежных переводов составил– 1,8 млрд. Дол. Но в отличие от прежних лет, деньги стали вкладываться в бизнес.Поэтому, основную массу доходов населения уже составляют накопления в сфере частного бизнеса, которые вливаются в рынок недвижимости. Денежные переводы из России также перераспределяются и переходят на рынок недвижимости.
- Когда наблюдается основное количество продаж на вторичном рынке жилья?
- Недвижимость, которая связана с землёй (частные дома, дачи, зоны отдыха и т.д.) активнее продается с февраля, а продажа квартир увеличивается осенью до наступления зимы.
- В Душанбе появились агентства по недвижимости. Значит ли это, что рынок недвижимости стал более упорядоченным и контролируемым?
- К сожалению, у нас нет профессии риэлтора. Во всем мире она есть, а у нас даже в Министерстве труда нет паспорта по этой специальности. Тех, кто занимается продажей квартир в Душанбе, называют посредниками или дилерами. Люди хотят работать на этом рынке с конкретной логистикой, законно, как на других рынках экономики страны. Риэлтор – новая профессия, которая обязательно должна быть в рыночной экономике. Этой профессии должны обучать в системе высшего образования, например, в Коммерческом университете или в Институте предпринимательства и сервиса.Словом, в нашей сфере ещё много нерешенных проблем, но они решаются и это радует. Я с оптимизмом смотрю в наше будущее.
03.02.2017
Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка»? Прогноз эксперта.
Доступ к жилью – один из важнейших факторов жизнеобеспеченности населения. В Душанбе с каждым днем растет число новостроек, жилищная проблема в столице медленно, но улучшается. О вопросах, связанных с недвижимостью в Душанбе, расскажет руководитель Информационного Центра Недвижимости, экономист - Хамракулов Анвар Мирзоевич.
- Повлиял ли мировой финансово-экономический кризис на цены на недвижимость?
- Мировой кризис не мог у нас не повлиять на рынок недвижимости. С начала экономического кризиса денег на этом рынке стало заметно меньше. Надо ещё учитывать, какая недвижимость имеется в виду.Классификация на рынке недвижимости такова: жилые объекты и объекты нежилого значения, то есть недвижимость коммерческая и социально-бытового назначения. Сейчас сохраняется большое предложение на рынке нежилой недвижимости. Это связано с тем, что три года назад, в связи с кризисом, большое количество представителей малого и среднего бизнеса в стране вынужденно закрыли свои предприятия (магазины, химчистки, автосервис и т.д.).Но сейчас деловая активность заметно повышается. Появляется интерес к приобретению коммерческой недвижимости.
- То есть сейчас выгодно покупать объекты нежилого значения?
- Три года назад, как я уже отмечал, в связи с кризисом цены в этом сегменты заметно снизились, но с конца 2016 года и по настоящее время, темпы роста цен на коммерческую недвижимость уже выше, чем на жилую. В данное время благодаря усилиям правительства происходит оживление экономики, стало расти количество рабочих мест и количество новых предпринимателей. Импорт у нас, по оценкам экспертов, сократился на 600 млн. Сомони, средний и малый бизнес стал активно работать. Свои накопления люди стараются вложить чаще в недвижимость.
- Какова сегодня средняя стоимость жилой недвижимости в столице?
-С октября 2016 года стал ощущаться рост цен. На сегодняшний день цены на вторичном рынке города Душанбе ориентировочно составляют от 500-600 долларов за 1 кв.м. В новостройках в центре города Душанбе в зависимости от этажа и степени готовности нового дома - от 480 долларов за 1 кв.м., но это без ремонта и отделки. В микрорайонах цены на вторичное жильё ещё ниже – от 450-500 долларов за кв.м, в новостройках – от 320 долларов за кв.м.
- Насколько сейчас доступны квартиры в новостройках Душанбе?
- По сравнению с Россией и такими столицами, как Бишкек, Астана они у нас вполне доступны.
- Многие относятся с недоверием к новостройкам, предпочитая покупать вторичное жильё.
-Строительные нормативы и технические стандарты строящегося жилья повсеместно сохраняются и контролируются руководством города. Есть официальные данные, что в прошлом году при землетрясении в 6 баллов ни одна новостройка не была повреждена.
- Какие предложения на рынке жилья наиболее востребованы?
- Наиболее востребовано жильё на вторичном рынке, и это происходит потому, что у людей сохранились сомнения по поводу возможного завершения строительства жилья. Новое руководство города разобралось в ситуации на рынке недвижимости, и уже принимаются соответствующие меры, которые позволят решить в скором времени эту проблему.
- Разделив среднюю стоимость небольшой квартиры на среднегодовой доход семьи, можно определить, сколько лет понадобится на приобретение недвижимости. Получается, что для многих иметь собственное жильё нереально. Есть ли какая-то надежда в этом вопросе для средней таджикской семьи?
- Всё зависит от накоплений. Для средней семьи это может составить от 10 до 20 лет.
- Оправдала ли себя система соинвестирования?
- Договор о долевом участии, то есть документ о соинвестировании заключается между покупателем и застройщиком. Покупатель платит определенный первоначальный взнос за строящееся жильё. Остальная часть взносавыплачиваетсядо конца строительства дома. Инвесторы либо с помощью средств долевого участия – соинвестирования, либо своими средствами завершают строительство. В решении Хукумата города, которое выдаётся застройщику, указывается срок окончания строительства. Многие приобрели новое жильё на таких условиях.
- Как покупается жильё по ипотеке?
- Покупка жилья с помощью ипотеки выгодна. Но в Таджикистане пока нет полноценной ипотеки. Ипотека, то есть покупка в рассрочку, распространяется только на готовые дома.При устойчивой зарплате можно обратиться в банк за кредитом.Допустим, вы можете оплатить взнос за жильё в размере 40%.При предоставлении в банк справки о зарплате открываете в банке ипотечное кредитование на оставшиеся 60 %. Представитель банка изучает документы продавца квартиры, открывается счет на имя продавца, на который вносятся ваши 40% и 60% банка. Вы становитесь собственником квартиры и выплачиваете кредит банкуот 10% в год в определенный ипотекой срок. Есть ипотеки на 5, 10, 12 лет. Банк оставляет документы на квартиру в качестве залогового имущества.Каждый банк стремится к открытию услуг по ипотеке. Ипотеку имеют «Амонатбанк», «Спитамен», «Эсхата», «Ориёнбанк», «Первый микрофинансовый банк».
- Какие факторы влияют на стоимость жилья?
- Расположение дома, качество строительства, этажность, близость транспортных коммуникаций, экология. Развитие экономики, активный частный бизнес являются важными факторамироста стоимости жилья. Люди стараются вкладывать свои накопления в недвижимость. Мой прогноз такой: в этом году цены на жильё будут расти, но постепенно, а активный рост должен начаться с конца мая.
- Какие факторы влияют на спрос жилья?
- Спрос на жильё определяется объёмом денежных средств на этом рынке. Спрос должен обеспечиваться платежом, это называется платёжеспособный спрос. Он стал повышаться. Это связано с появлением дополнительных денег на рынке жилья. Раньше основными источниками средств были денежные переводы из России: до кризиса - 4,5 млрд. Дол.,во время кризиса – 2,5 млрд. Дол. В 2016 году объем денежных переводов составил– 1,8 млрд. Дол. Но в отличие от прежних лет, деньги стали вкладываться в бизнес.Поэтому, основную массу доходов населения уже составляют накопления в сфере частного бизнеса, которые вливаются в рынок недвижимости. Денежные переводы из России также перераспределяются и переходят на рынок недвижимости.
- Когда наблюдается основное количество продаж на вторичном рынке жилья?
- Недвижимость, которая связана с землёй (частные дома, дачи, зоны отдыха и т.д.) активнее продается с февраля, а продажа квартир увеличивается осенью до наступления зимы.
- В Душанбе появились агентства по недвижимости. Значит ли это, что рынок недвижимости стал более упорядоченным и контролируемым?
- К сожалению, у нас нет профессии риэлтора. Во всем мире она есть, а у нас даже в Министерстве труда нет паспорта по этой специальности. Тех, кто занимается продажей квартир в Душанбе, называют посредниками или дилерами. Люди хотят работать на этом рынке с конкретной логистикой, законно, как на других рынках экономики страны. Риэлтор – новая профессия, которая обязательно должна быть в рыночной экономике. Этой профессии должны обучать в системе высшего образования, например, в Коммерческом университете или в Институте предпринимательства и сервиса.Словом, в нашей сфере ещё много нерешенных проблем, но они решаются и это радует. Я с оптимизмом смотрю в наше будущее.
03.02.2017
Насиба Хамидова
03 февр.
